可怜天下父母心，尽管儿子才刚上高一，高先生夫妇就已经开始筹谋儿子未来的婚房了。面对疯涨的房价和频频出击的房地产调控政策，高先生的担忧也由此而生，现在是出手的时机吗？如果不买，等到将来房价再涨的时候，儿子的婚房计划恐怕就无法实现了。
基本情况：
44岁的高先生在事业单位工作，月薪税后12000元，妻子40岁，是一名教师，月薪税后6500元，两人均有五险一金，没有购买任何商业保险。儿子今年16岁，上高一，准备考取国内大学，并有读研打算。
家庭资产：
一套两居室的自住房，定期存款50万元，曾投资过股票和基金，但业绩不佳，目前仍持有30万元的基金和股票。每月家庭的支出约为7000元。
理财目标：
1、儿子将来的婚房，打算购买100平米的两居室，资金怎样筹集？
2、50万的定期存款有什么办法可以盘活，实现保值、增值？
鉴于目前房价走势并不明朗，虽政府有抑制的决心，但也要看持续的力度，以及地方政府的具体措施，客户可观望半年至一年时间，在此期间，待房价走势明朗后，再行决定。
【基本分析】
完全依赖薪资收入，财富自由度低；没有商业保险，只依赖五险一金，保障不全面。
家庭年收支222000 -84000 =138000
养老方面：高先生目前已44岁，若按照60岁退休，还有16年。由于客户没有额外保险，其退休后的退休金收入与现收入差距过大，且随着年龄的增加，身体状况也会大不如前，单纯依靠五险一金的基本保障，无法满足退休后的医疗需求。
投资方面：现有50万元定期存款，没有活期，遇到紧急情况，会有利息损失，且利用度不高。客户有过股票与基金的投资经验，但业绩不佳，目前仅持有30万元的基金和股票，可以看出，客户风险承受度不高。客户现有两居室，无房贷和其他贷款，负债率低。
子女教育方面：目前高先生的儿子读高一，准备考取国内大学，并有读研打算。目前国内大学一年的学费和生活费大概在2万元左右，且按照通货膨胀率4%计算，此部分需求无论从时间上，还是重要性上，都较为迫切，应及早准备。
此外，根据上述情况推算，高先生儿子结婚最早也要在7年后，买房并非其最迫切的需求，可在判断房价走势后，再行决定出手与否。
【理财建议】
房价走势分析：从“国八条”到“新京八条”，以及温总理答网友提问，我们都可以看出政府抑制房价过快上涨的决心，让房价回归理性水平，增加经济适用房和廉租房等保障性住房的建设，针对日益上升的房价，政府打出了一系列的组合拳。国家的决心是显而易见的。但一定要注意，国家政策始终说抑制房价过快上涨，而不是抑制房价上涨。无论是经济适用房，还是公租房等保障性住房的建设，其实都只是增加市场的供给，满足不同人士的需求，而不是让大家只买商品房。
北京随着城市化进程的发展，会有越来越多的人才涌入，住房问题是其必须解决的。需求决定价格。从长远看，房价应向理性回归，2010年前的房价疯涨应该不会出现，房价更多的要适应市场走势。而目前“新京八条”的推出在时间上正值年初，开发商的资金链上处于充足阶段，短期降价的可能性不大，这又将是一场新的搏弈。
除以上原因外，决定房价的因素除了大势外，更多的是看地段。像高先生居住的北京，二、三环以里，以及学区房的房价即使下降，其幅度肯定会小于像通州等地房价的跌幅。因为所处的地段，以及周边配套设施的成熟度，最终决定了房价的高低，当然，还要考虑户型、朝向、年代等因素，但最重要的莫过于地段和配套设施。
教育金测算：按照每年大学学费2万元，年增长率4%计算，待高先生的儿子上大学时学费将变为2.24万元/年，客户3年后累计需要积累8.5万元。
养老金测算：客户目前家庭月支出7000元，年支出8.4万元，预计60岁退休，相当于15.7万元/年，若预计80岁终老，待其退休时，需要积累222万余元。若客户没有其他理财积累，此部分需要着重考虑！若客户仍有其他积累或资金来源，则相关配套建议需依据客户提供信息重新考虑。
买房建议：鉴于目前房价走势并不明朗，虽政府有抑制的决心，但也要看持续的力度，以及地方政府的具体措施，客户可观望半年至一年时间，在此期间，待房价走势明朗后，再行决定。客户想购买100平米左右的房子，但考虑北京的实际状况，满足此平米数的房子，一种在四环外，价格在18000元左右，但交通不便，虽可买车，但面对日渐上升的油价，以及摇号等限制措施，并不划算；另一种在三环以里，但普遍房价在25000-30000元，价格偏高。也可考虑复式结构，但要提醒：此类房子在进行结算时，始终以房本面积计算，单价较高。
有以下两套方案提供客户选择：
方案一：建议客户可先行考虑购买地铁沿线周边，配套设施较为齐全的50-70平米中小户型房屋。一方面可达到保值、增值的作用，若房价上涨，其上涨幅度不会低于平均水平，若房价下跌，其具有一定的抗跌性；另一方面此类房屋也比较好出租，用租金收入递补部分贷款费用，待房价明朗后，再做决定。此类房屋售价大概在15000-20000元之间，按照18000元，60平米计算，总计需要108万元。
首付4成（约43万元左右），贷款六成，利率6%，贷款15年的话，月均还款近5500元，年增加支出6.6万；扣除首付43万元，紧急备用金3万元，剩余34万元，其中30万元作为养老的初始投资，投资范围：股票或偏股型基金、中长期银行理财产品等风险适中类产品；余下的4万元，作为儿子教育基金的初始投入。
保险方面：每年增加2万元的投入，范围包括：意外险、夫妻互为受益人的联合寿险和住院医疗险。
每年的结余因保险投入的增加，减少为5.2万元，分为三部分，1万元为教育金的分批投入，3万元作为养老的投入，剩余1.2万元为未来购房准备金。
方案二：暂不购买房屋，80万元扣除3万元备用金，30万元作为养老的初始投入，10万元作为教育金的初始投入，剩余37万元，可作为今后买房的初始资金。保险规划险种同上，但每年可增加至58000元的保费。每年节余的8万元，3.7万元作为养老金，剩余的作为购房的资金投入。按照年收益率8%，7年后可积攒约105万余元，而房价按照18000元，100平米，4%成长率计算，届时需要首付4成约94万余元。即使房价成长率达到6%，首付则为108万余元。
方案一的优点是：先期买房，规避了一定房价涨跌的风险，但相对保险方面投入较少；方案二的优点是：资金充足，可充分满足保险、养老和教育资金的需求，且资金后期投入较少，但无法规避房价上涨的风险。若最终房价上涨，且涨幅超过6%，会有一定的购买压力。
温馨提示：客户目前已44岁，儿子也上高一了，应首先考虑退休和教育，再结合房价走势，考虑儿子的婚房。综合考虑房产税、物业税的因素，建议房子以适应居住即可，若婚后不考虑与父母同住，60~80平米即可，但一定要选择地段、配套设施较为成熟的房产。
来源：新闻晨报
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